希腊 · Golden Visa · Visa decision brief
房产投资居留
Residence Permit for Real Estate Investment
希腊 Golden Visa 房产路径不是简单买房拿身份。现在要先判断房产类别、区域门槛、单一房产要求、付款路径、是否可短租、家庭成员和续持规则，再决定是否值得进入交易。
如果你还没确定房产是否属于当前合格类别，或资金路径、付款方式、短租使用和续持计划无法闭合，不应先交订金。它适合预算充足、目标是希腊长期居留和申根短停便利，而不是快速入籍或本地工作的家庭。
- 最近复核
- Migration / MFA · 2026-06 复核
- 路径类型
- 通常按区域看 EUR 400,000 / EUR 800,000
- 主管机构
- 5 年可续的投资居留
Fit check
先判断它是不是你的路径
这页先不从材料开始，而是先回答一个更实际的问题：你是不是这条路径的自然申请人。
你锁定的那套希腊房产，是否已经由律师按当前区域、用途、金额、付款方式和短租限制逐项核验合格？
更适合
- 目标是希腊 5 年可续居留和申根短停便利，而不是马上在希腊就业。
- 能全额支付合格房产或租赁投资，并用银行转账、支票或合规支付方式证明。
- 已让律师/公证人按具体房产核验区域门槛、用途、面积、单一房产和交易文件。
- 家庭成员范围、保险、护照、居留卡和后续续持计划都能提前闭合。
需要先停下
- 只听中介说 250k，还没有核房产是否属于 change-of-use 或 listed property。
- 希望通过 Golden Visa 在希腊工作、经营本地业务或快速入籍。
- 计划把房产做短租、转租或高频经营，但没有核最新使用限制。
- 资金来源复杂、付款路径不清，或无法解释亲属代付、公司持股和跨境转账。
Five checks
你先核验这 5 件事
Golden Visa 房产路径要先围绕具体房产做法律和交易尽调，再准备居留申请材料。
合法入境或授权提交
申请通常涉及有效入境/居留基础；部分投资类申请可通过授权代理提交，具体按 MITOS 和移民部流程核验。
合格房产
普通房产、change-of-use、listed property、timeshare 或旅游住宿租赁各有不同金额、用途、面积和文件要求。
付款路径
支付方式通常需能通过公证书、银行转账、划线支票、POS 或法律允许方式证明全额支付。
公证和登记
购房合同、公证证明、土地登记/地籍记录、工程师技术报告或旅游许可文件按房产类型准备。
居留材料
护照、照片、电子居留卡费用、健康保险和家庭成员关系文件需按申请日清单准备。
Route switch
如果这条路不适合你
如果前面的核验点卡住，不要急着换国家。先看希腊内部有没有更自然的承接路径。
Capital Investment
如果不想买房，可比较基金、债券、存款或企业资本投资路径。
Financially Independent Person
如果有稳定境外收入但不想投入房产，可看 FIP。
Digital Nomad
如果核心是远程工作并保留境外收入，应看数字游民签证/居留。
Student
如果主要目的是学习，应看学生居留而不是投资路径。
Process
办理顺序
正确顺序是先做房产合格性预审，再签交易文件，最后递交居留申请。
- 01
房产和区域预审
按所在地、用途、面积、单一房产、短租限制和门槛判断是否合格。
- 02
律师和公证交易
安排尽调、合同、付款、土地登记和公证证明，确保支付路径可被官方接受。
- 03
准备居留材料
整理护照、保险、照片、费用、家庭文件和房产类型对应的额外证明。
- 04
电子递交或授权提交
按移民部 e-services / MITOS 程序递交，部分投资申请可由代理授权处理。
- 05
采集生物信息和续持
按通知完成 biometrics 和 residence permit 领取；续签时保持房产或租赁条件有效。
Risks
常见误区
threshold
旧 250k 认知风险很大
当前规则已分层，只有特定 change-of-use、listed property 等类别才可能仍看 EUR 250,000。
short-rent
收益模型要先核短租限制
如果预期收益来自 Airbnb 或转租，必须先核法律限制和违规后果。
payment
付款方式会影响合格性
公证书和银行支付细节不是形式问题，付款路径不合规会影响申请。
not-work
Golden Visa 不是工作许可
如果目标是在希腊就业或为本地客户工作，应比较 employment、FIP 或 digital nomad 等路径。
Evidence
材料、费用和官方来源
Golden Visa 证据链要证明：房产合格、付款合规、申请人真实持有并能持续满足续签条件。
先把证据链闭合
- 房产证据：购房合同、地籍/登记、工程师报告、用途变更或 listed property 文件、旅游许可或 timeshare 合同。
- 付款证据：银行转账、划线支票、POS 记录、公证书中的付款说明和资金来源解释。
- 申请证据：护照、签证/入境、保险、照片、费用、律师授权和移民部电子申请记录。
- 家庭和续签：婚姻、出生、家庭成员关系、健康保险、房产仍持有或租赁仍有效的证明。
费用先看显性项
希腊 Golden Visa 金额变化频繁。任何具体数字都应以申请日、房产类型和所在地官方口径复核。
- 普通房产
- 通常按区域进入 EUR 400,000 / EUR 800,000 层级
- 特殊房产
- change-of-use、listed property 等可有 EUR 250,000 口径，但条件窄
- 政府费用
- 电子居留卡制卡费、e-paravolo 等按移民部和 MITOS 当前清单核验
- 交易成本
- 律师、公证、登记、税费、技术报告、保险、翻译认证和物业维护成本
官方来源
- Hellenic Ministry of Migration and Asylum · Ministry of Migration and Asylum · Golden Visa
- Hellenic Ministry of Foreign Affairs · Ministry of Foreign Affairs · Golden Visa Program
- National Registry of Administrative Public Services · MITOS · Permanent Golden Visa Change of Use
- National Registry of Administrative Public Services · MITOS · Golden Visa Timeshare
FAQ
高频问题
希腊 Golden Visa 还是 EUR 250,000 吗？
不能这样概括。普通房产通常已进入 400k/800k 分层；250k 主要留在特定 change-of-use、listed property 等窄类别，申请日必须核验。
Golden Visa 有效多久？
外交部概括为 5 年可续居留许可，续签要继续满足投资和保险等条件。
可以在希腊工作吗？
不要按工作许可理解。Golden Visa 主要是居留和申根便利，工作或经营要另看对应许可。
房产可以短租吗？
部分新规则下存在短租、转租和用途限制。是否能短租要按房产类别和最新法律单独核。